La celebración de un contrato de Promesa de Venta de bien inmueble ajeno, ¿Configura el delito de Estelionato?

William Alfonso Ramírez Vigo[1]

Introducción:

Quienes de una u otra manera formamos parte del sistema de administración de justicia, somos conscientes que la realidad supera enormemente los supuestos normativos contenidos en las legislación, y que precisamente son los supuestos de hecho más concurrentes o más lesivos a los bienes jurídicos (como en el caso del derecho penal) los que son objeto de regulación normativa; por lo que, en no pocas oportunidades la aplicación autómata de la ley abre paso al arte de la interpretación[2], en busca de respuestas no sólo novedosas sino, y sobre todo, ajustadas a la finalidad buscada por el derecho, paz social con justicia.

De manera ilustrativa, presentamos a continuación un caso en el cual fue preciso recurrir a la interpretación sistemática de las normas jurídicas, para dotar al problema propuesto de una respuesta, sino definitiva al menos tentativa y sujeta a contradicción.

1.- Hechos:

– El día 10 de abril del año dos mil nueve, Ximeno y Zandro, suscriben un contrato de promesa de venta, cuyas cláusulas son las siguientes:

a.- Ximeno es propietario de un terreno rústico denominado “Las Piedras” ubicado en el caserío La Retama del distrito de Cajamarca, con una extensión de 5.000 m2.

b.- Por el presente ambas partes acuerdan que Ximeno cederá en venta real y definitiva a Zandro, el terreno denominado “Las Piedras” por la suma de $ 30,000.00 treinta mil dólares americanos.

c.- El contrato definitivo se celebrará una vez que se recojan las cosechas de maíz sembradas en el terreno, aproximadamente en dos meses contados a partir de la fecha del presente contrato.

– Zandro se entera circunstancialmente que Ximeno había vendido a su hijo Joel el terreno rústico denominado “Las Piedras”, a través de un contrato privado de fecha 25 de junio de 2007, celebrado ante Juez de Paz del lugar.

– Zandro interpone una denuncia por el delito de Estelionato contra Ximeno, indicando que a través del contrato de promesa de venta Ximeno se había comprometido a vender un bien inmueble que no es de su propiedad.

2.- El delito de Estelionato:

2.1.- Descripción Típica: El delito de estelionato se encuentra tipificado en el inciso cuarto del artículo 197º del Código Penal, en los términos siguientes: “la defraudación será reprimida con pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de cuatro años y con sesenta a ciento veinte días-multa cuando: (…) 4. Se vende o grava, como bienes libres, los que son litigiosos o están embargados o gravados y cuando se vende, grava o arrienda como propios los bienes ajenos”.

De acuerdo a esto, el estelionato es un delito compuesto (complejo), por tener en su estructura diversos supuestos de comisión. Tal es así que su configuración admite las siguientes modalidades: a) Vender como bienes libres los que son litigiosos, b) Vender como bienes libres los que están embargados, c) Vender como bienes libres los que están gravados, d) Gravar como bienes libres los que son litigiosos, e) Gravar como bienes libres los que están embargados, f) Gravar como bienes libres los que están gravados, g) Vender como propios los bienes ajenos, h) Gravar como propios los bienes ajenos, i) Arrendar como propios los bienes ajenos.

2.2. Bien Jurídico Protegido: El bien jurídico protegido viene a ser el patrimonio de las personas. Bramont-Arias Torres/García Cantizano, citados por Ramiro Salinas Siccha, enseñan que para el delito de estafa, del cual el delito de estelionato es una modalidad especial, “de manera específica se protege la situación de disponibilidad que tienen las personas sobre sus bienes, derechos o cualquier otro objeto, siempre que tal situación tenga una protección jurídica de relevancia económica”.([3])

2.3. Sujeto Activo: Sujeto agente puede ser cualquier persona que con su acción realiza alguna de las modalidades descritas en el tipo penal. No se exige ninguna condición especial.

2.4.- Sujeto Pasivo: El sujeto pasivo de éste delito puede ser cualquier persona que se vea afectada por la acción del sujeto agente.

2.5.- Tipicidad Subjetiva: Se exige para la configuración de éste delito que la acción haya sido dolosa. No se admite la comisión culposa.

Al respecto, la doctrina dominante sostiene que “el agente actúa con conocimiento y voluntad de realizar todos los elementos típicos objetivos con la finalidad de obtener un provecho ilícito, por lo que el ánimo de lucro debe guiar al agente en todos los actos de la comisión delictiva([4]).

2.6.- Consumación y Tentativa: El delito de estelionato es un delito de resultado, y por tanto, se consuma cuando el sujeto agente en su acción realiza alguno de los verbos rectores: vender, gravar o arrendar un bien en las condiciones descritas en el tipo penal; verbigracia, cuando vende como propio un bien ajeno.

            Al ser un delito de resultado, es posible que en la fase ejecutiva del delito se presente la tentativa.

2.7.- Penalidad: Éste delito se sanciona con pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de cuatro años y con sesenta a ciento veinte días-multa.

3.- Análisis del caso concreto: En éste punto procedemos a analizar si el supuesto denunciado por Zandro, configura el delito de estelionato. Para ello analizaremos los siguientes aspectos: a) La modalidad del tipo penal de estelionato aplicable al caso concreto, b) Si el contrato de promesa de venta transmite la propiedad del bien, c) Si se ha consumado el delito de estelionato.

1. a) La modalidad del tipo penal de estelionato aplicable al caso concreto: La modalidad delictiva invocada por el denunciante es la “venta de bien ajeno”.

            Éste supuesto delictivo se configura cuando el agente sin tener derecho de disposición sobre el bien por pertenecerle a otra persona, le da en venta a su víctima como si fuera el verdadero propietario. Aquí el agente se hace pasar como si fuera el propietario del bien que entrega a su víctima, logrando de ese modo que éste en la creencia que está comprando al verdadero propietario, se desprenda de su patrimonio y le haga entrega en su perjuicio.[5]

1. b) Si el contrato de promesa de venta transmite la propiedad del bien: De acuerdo al artículo 1414º del Código Civil Peruano[6] la promesa de venta o compromiso de contratar, tiene el carácter de contrato preparatorio.

Ahora bien, sobre la naturaleza del contrato preparatorio existen dos posiciones doctrinarias: “a) la tesis que considera el contrato preliminar como una mera fase de la formación del contrato, o como un contrato con efectos aplazados, llamada teoría negativa del pre-contrato; y b) Aquella que ve en la promesa un contrato diverso y perfectamente diferenciado del contrato definitivo al cual tiende, o tesis positiva del pre-contrato. (…) La primera teoría, parte de la idea de que no puede distinguirse, la promesa del contrato definitivo al cual aquella tiende. No hay, en realidad, mas que un sólo contrato pero aplazado en sus efectos. Entre el contrato preparatorio y el contrato futuro o definitivo no hay diferencia sustancial alguna, porque se trata de un solo acto de un solo y único contrato (…). Mientras que la segunda teoría, distingue claramente la promesa de contrato del contrato definitivo al cual tiende, admitiendo que una y otro tiene diversidad de contenido, pues mientras que el objeto de la promesa es una obligación de hacer consistente en celebrar un contrato futuro, el del definitivo será la transmisión del dominio de una cosa, la enajenación temporal del uso o goce de una cosa, obligaciones de hacer diversas de la obligación de contratar, obligaciones de no hacer, etc, etc. [7]

De la redacción del Artículo 1414º del Código Civil, se desprende que el legislador peruano ha optado por la segunda teoría (tesis positiva del pre-contrato), ya que literalmente precisa que “por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo”; esto es, el objeto del compromiso de contratar, para nuestra legislación civil, es la obligación de celebrar en el futuro un contrato definitivo; ergo, será el contrato definitivo el que verse propiamente sobre la transmisión del bien.

            Es necesario que esto quede claramente entendido porque es presupuesto fundamental para el análisis que se efectúa a continuación.

1. c) Si se ha consumado el delito de estelionato: Que, habiéndose determinado que de acuerdo al artículo 1414º del Código Civil que la promesa de venta o compromiso de contratar tiene el carácter de un contrato preparatorio y, como tal, no perfecciona la transferencia del bien inmueble, es claro que el delito de estelionato no se ha consumado[8]; pues, como se puede apreciar en la descripción típica del inciso 4 del artículo 197º del código penal, el delito se consuma con la venta de bien ajeno como propio; lo que implica la transmisión del bien a cambio de su precio en dinero[9].

            Por otro lado, y tomando en cuenta las precisiones efectuadas en el párrafo anterior, cabe precisar que no solo no se ha consumado el delito, sino que la conducta deviene en atípica, por no concurrir el elemento principal del tipo objetivo que es la venta del bien ajeno.

            No menos importante es indicar, que si el denunciante hubiera conocido que el bien inmueble materia de la promesa de venta era ajeno, se hubieran aplicado las normas contenidas en el artículo 1537º y siguientes del Código Civil, por lo que no hubiera sido necesario recurrir al derecho penal,  en virtud del principio de minima intervención[10].

 4.- Conclusiones:

1.- La promesa de venta de un bien inmueble es un contrato preparatorio que, como tal, no transmite la propiedad del mismo, sino que establece la obligación de celebrar un contrato definitivo en donde se establecerán las condiciones de dicha transmisión.

2.- La celebración de un contrato de promesa de venta de bien inmueble ajeno, en la que el futuro comprador desconocía que el bien era ajeno, no configura el delito de estelionato por faltar, precisamente, el elemento principal del tipo objetivo que es la venta del bien; en consecuencia, la conducta deviene en atípica. Si el futuro comprador hubiera conocido que el bien era ajeno, se hubiese recurrido a las normas del Código Civil, y no al derecho penal, en virtud el principio de mínima intervención.

[1]              Abogado. Egresado de la Maestría con mención en Ciencias Penales de la Escuela de Post Grado de la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque. Fiscal Adjunto Provincial Titular de Cajabamaba del Distrito Judicial de Cajamarca.

[2]              Tradicionalmente se ha entendido que “interpretar” significa desentrañar el significado último del contenido de las normas jurídicas a partir del análisis lógico jurídico interno de la norma; lo cual para algunos doctrinarios es un arte, una técnica y hasta una ciencia. En lo que a nosotros respecta empleamos el término “arte”, de acuerdo al contexto, de manera metafórica para describir la labor que realizan a diario los operadores de justicia en la aplicación de las normas jurídicas, y no en el sentido estrictamente jurídico.

[3]              Salinas Siccha, Ramiro “Derecho Penal-Parte Especial”, Editorial Grijley, 2ª Edición. Mayo 2007, pp. 1048.

[4]              Ibidem, pp. 1049.

[5]              Ibidem. pp. 1063.

[6]              El artículo 1414º del Código Civil Peruano prescribe: “por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo”.

[7]              Aguilar Gutiérrez, Antonio http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/indercom/cont/2/dtr/dtr3.pdf, consulta 10.11.2009.

[8]              Distinto hubiera sido el resultado si el código civil peruano hubiera optado por la teoría negativa del pre-contrato; en cuyo caso, al tratarse de un solo contrato aplazado en sus efectos, se habría configurado el tipo penal invocado.

[9]              Artículo 1529º del Código Civil: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

[10]             El principio de mínima intervención  “se fundamenta en la tesis de que no es adecuado recurrir al Derecho Penal y sus gravísimas sanciones si existe la posibilidad de garantizar una tutela suficiente con otros instrumentos jurídicos no penales (…). El convencimiento de que la pena es un mal irreversible, y una solución imperfecta que debe utilizarse solamente cuando no haya más remedio, es decir, tras el fracaso de cualquier otro modo de protección, obliga a reducir al máximo el recurso al Derecho Penal. Cfr. Quinteros Olivares, Gonzalo “Manual de Derecho Penal – Parte General”, Editorial Arazandi, 2ª Edición, Octubre, 2000, pp. 95.