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Los impuestos y la propiedad inmueble en el Perú

SOSLEGAL - ÁREA DE DERECHO CIVIL

Las personas naturales o jurídicas pueden adquirir, construir o mandar a construir inmuebles (para usar o vender) para efectos explicativos desarrollaremos algunos supuestos en los que puedan afectarse con impuestos para otorgar una orientación.

1. IMPUESTO A LA RENTA.

PERSONAS NATURALES

Conforme señala la Ley Nº 29308 y el Decreto Legislativo N° 972 las ganancias de capital (rentas de primera y segunda categoría como: alquileres, venta de inmuebles, ingresos por regalías, marcas, patentes, etc.) que perciban las personas naturales estarán gravadas con el 6.25 por ciento de la renta neta, esto es, con una tasa efectiva del cinco por ciento. De este modo, ya no se aplicará la escala del 15, 21 y 30 por ciento que sólo regirá para las rentas del trabajo (cuarta y quinta categoría).

Sin embargo, a partir de la tercera venta de inmuebles realizada por personas naturales habituales, se aplicará la tasa del 30 por ciento por considerarse renta de tercera categoría. Lo que implica que en el supuesto de que una persona natural sea propietaria de 5 inmuebles y que consecuentemente los transfiera será considerado como habitual y la tasa a aplicarse a éstas sería del 30%.

PERSONAS JURÍDICAS

Se aplicará la tasa del 30 % ya que las empresas están sujetas a esta tasa.

2. IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS

El artículo 1 de la Ley del Impuesto General a las Ventas establece que están gravados con el IGV los contratos de construcción y la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

Respecto de los contratos de construcción:

Están gravados los contratos de construcción que se ejecuten en el territorio nacional, cualquiera sea su denominación, sujeto que lo realice, lugar de celebración del contrato o de percepción de los ingresos.

Se entiende como construcción las actividades clasificadas como construcción en la Clasificación Internacional Industrial Uniforme (CIIU) de las Naciones Unidas.

Respecto de la primera venta que realizan los constructores del inmueble:

Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.

Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

Asimismo, se presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior y siempre se encontrará gravada con el Impuesto, la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su enajenación.

Asimismo, también estará gravada con el impuesto, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de empresas vinculadas económicamente con el mismo y siempre que el precio de venta sea inferior al valor de mercado.

Al respecto, se entenderá como valor de mercado al que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación, el que resulte mayor.

Para efecto de establecer la vinculación económica se debe considerar:

• Si la empresa posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por intermedio de una tercera;

• Si más del 30% del capital de dos (2) o más empresas pertenezcan a una misma persona, directa o indirectamente;

• En cualesquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporción del capital, pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad;

• El capital de dos (2) o más empresas pertenezcan, en más del 30%, a socios comunes de dichas empresas;

• Si por Reglamento se establezcan otros casos.

También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas.

Cabe mencionar, respecto a la habitualidad, que la Ley y el Reglamento establecen los criterios que deben seguirse para considerar a una persona como constructor habitual y de ser el caso gravar con el impuesto. En cuanto a la calificación de habitualidad solo operará respecto de las personas naturales, ya que las operaciones que realicen las personas jurídicas siempre se considerarán gravadas con el IGV.

En consecuencia, el constructor puede ser cualquier persona, sea esta natural o jurídica, y solo en el caso de tratarse de una persona natural, se deberá aplicarse las reglas de habitualidad. Por lo tanto la calificación del constructor no depende del objeto social de la empresa, sino basta que éste se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles.

3. RESPECTO DE LA DECLARACIÓN DE PREDIOS.

Los propietarios de dos o más inmuebles, cuyo valor acumulado supere los 150 mil nuevos soles, según autoavalúo emitido por la municipalidad del distrito de residencia, están obligados a presentar la Declaración de Predios ante la SUNAT.

También deben cumplir con esta obligación los dueños de, por lo menos, dos predios cedidos para alguna actividad económica.

Cabe precisar que los ciudadanos y contribuyentes que cumplan con estos requisitos, deben presentar sus declaraciones, a través de Internet, cumpliendo oportunamente con sus obligaciones tributarias.

Finalmente, no están obligados a presentar esta declaración, aquellos ciudadanos que tengan hasta tres predios, siempre y cuando los mismos estén destinados uno a vivienda, otro a cochera y el tercero a depósito y, se encuentren ubicados en una misma edificación.